Программа EB-5. Финансовые риски

Программа EB-5 привлекает иностранных инвесторов, прежде всего, тем, что она дает возможность жить, учиться и работать в США, а в конечном итоге стать полноценным гражданином Америки. Несмотря на то, что основная цель вовсе не дополнительный доход, внушительная сумма инвестирования, которую предполагает участие в программе – $800 000 для целевой области занятости (TEA) и $1 050 000 для нецелевой области занятости (non-TEA), – вряд ли позволит инвесторам проходить все ее этапы, не беспокоясь о вложениях.

По закону инвестиции EB-5 просто обязаны находиться под риском весь срок реализации проекта EB-5. Гарантировать 100% успех от EB-5 инвестирования не имеет права ни один специалист, однако у инвесторов есть возможности снизить как иммиграционный, так и финансовый риски и  обезопасить себя от сомнительного сотрудничества. Поговорим о финансах: как уменьшить риск финансовых потерь при участии в программе EB-5?

Послужной список разработчика и его репутация

Безусловно, простая истина в том, что самой лучшей идеей станет инвестирование EB-5 через надежный и проверенный Региональный центр – есть крупные организации, о которых красноречиво говорят их опыт и давняя история деятельности в рамках EB-5, где все цифры прозрачны, работа понятна и отлажена, а постоянные партнеры являются самыми лучшими специалистами в своей области. Такой Региональный центр не будет связываться с сомнительными проектами и разработчиками. Однако стоит все же уделить внимание проверке фирм, от которых зависит как иммиграционные перспективы, так и финансы.

Капитал инвестора EB-5 будет управляться разработчиком проекта (застройщиком), поэтому крайне важно быть уверенным в этой девелоперской команде, их опыте, репутации и приоритетах.

Ключевые вопросы, связанные с разработчиком проекта, которые должны интересовать инвестора:

План выхода из проекта

Многие инвесторы EB-5 предпочли бы, чтобы их капитал оставался на условном депонировании до тех пор, пока их петиции I-526 не будут одобрены. Однако, учитывая длительное и непредсказуемое время обработки I-526 в Службе гражданства и иммиграции США (USCIS), большинство разработчиков проектов используют гибридную схему условного депонирования. Наиболее распространенной такой схемой является та, в которой часть капитала инвестора EB-5 высвобождается после подачи инвестором формы I-526, и оставшийся капитал каждого из инвесторов EB-5 освобождается от условного депонирования, когда тот получает одобрение по форме.

Возврат при отклонении I-526

Лучшей и самой привлекательной практикой для проектов EB-5 является точное планирование того, что происходит в случае, если инвестор получает отказ по форме I-526.

В худших проектах инвестору EB-5, возможно, придется оставаться в проекте до его завершения без каких-либо иммиграционных перспектив. В других проектах вклад инвестора EB-5 будет возвращен в течение 1–2 лет после отказа по петиции I-526. Наиболее привлекательными проектами являются те, которые предоставляют гарантию, что в случае отказа по петиции I-526, инвестор EB-5 получит полное возмещение своих вложений в течение 60–90 дней после окончательного отказа по предоставлению инвестору условной Грин Кард. Кроме того, инвесторы должны понимать, какое юридическое лицо предоставляет эту гарантию по отказу, и быть уверенными в том, что юридическое лицо имеет необходимый капитал и ликвидность, чтобы обеспечить эту гарантию. Гарантия от лица без каких-либо активов, по сути, ничего не стоит. Однако такое условие имеет и свои существенные минусы. Если Региональный Центр дает гарантию возврата денег в случае отклонения петиции I-526, то инвестор должен понимать, что весь период ожидания, то есть 2-3 года, деньги, скорее всего, не принесут вообще никакой прибыли, и даже в случае одобрения прибыльность по таким инвестициям будет иметь максимально низкую планку.

Процент капитала EB-5

Этот вопрос связан с созданием рабочих мест и их резервом, а также с наличием других источников финансирования проекта. Худшие проекты — это те, которые не могут получить традиционное банковское кредитование по разумной ставке, потому что они слишком рискованны, поэтому эти проекты, как правило, но не обязательно, имеют более высокий процент прибыли по инвестиционному капиталу EB-5. Правило заключается в том, что следует избегать проектов с капиталом EB-5 выше 40%–50%, а проекты с капиталом менее 25% EB-5 следует исследовать дополнительно.

Другим ключевым фактором здесь является создание рабочих мест и «подушка безопасности» занятости. Проекты с меньшим процентом капитала EB-5, как правило, имеют больший резерв занятости, что безопаснее для инвесторов EB-5.

Таким образом, меньший процент капитала EB-5 в проекте обычно является отличным знаком для инвесторов EB-5, поскольку это означает, что капитал EB-5 менее важен для успешного завершения проекта и что у проекта больше резерва рабочих мест.

Процент капитала застройщиков

Инвесторам EB-5 следует избегать проектов с минимальным капиталом застройщика (ниже 10%) в итоговом варианте, когда фонд EB-5 уже учтен. Традиционные банки США часто вообще требуют минимум 15–20% капитала застройщика в сделке, поэтому инвесторам EB-5 не следует рассматривать проекты, в которых собственный капитал разработчика намного меньше этого диапазона.

Надежная стратегия выхода из проекта EB-5

Инвесторы EB-5 должны понимать и видеть по бизнес-плану, какова ожидаемая стратегия выхода из проекта и заслуживает ли она доверия. Кроме того, им следует понимать, что, поскольку капитал EB-5 должен подвергаться риску в соответствии с правилами USCIS, гарантированного возврата вложенного капитала быть не может. Проекты EB-5, которые включают такую гарантию погашения, не будут одобрены USCIS, так как это не соответствует требованию программы о риске. Поэтому лучшее, что может сделать инвестор, — это понять, что представляет собой предлагаемая стратегия выхода, и проверить прогнозы спонсоров проекта и застройщика относительно вероятности и достоверности предлагаемой стратегии выхода.

Отличным показателем того, имеет ли проект заслуживающую доверия стратегию выхода, является то, предоставил ли ему ссуду в миллионы долларов крупный банк. Логика здесь заключается в том, что, если крупный американский банк посчитал стратегию/план выхода застройщика по погашению долга перед банком убедительной и совершенно реальной, то стратегия выхода, скорее всего, заслуживает доверия.

Большинство инвестиций EB-5 сегодня предлагают инвесторам EB-5 годовой доход от 0% до 1%. Поскольку разница между процентными ставками незначительна, процентная ставка для инвесторов EB-5 обычно является одним из наименее важных факторов в определении безопасности проекта EB-5 и по ней оценивать надежность участия не стоит, за исключением тех случаев, когда проценты подозрительно высоки.